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아파트가격 정상화 제안과 실행방향김승철 /거제아파트가격정상화위원회 대표

거제시 아파트가격 3년내 2배 이상 폭등 확실히 가능하다고 생각합니다.

KTX역과 가덕신공항까지 이동시간이 20분, 천혜자연 경관을 이용하여 거제시 공항순환관광 지하철을 착공만 하면 2배 상승 가능한 이유는 3가지입니다.

1) 가덕도신공항 국제환승 관광객 유치가 가능합니다.

2) 거제시 교통난 해소와 균형발전 가능합니다.

3) KTX사등역 연계 서부권 공항 이용객관광 유치가 가능합니다.

2022년 3월 16일 거제시청 미래전략과 투자유치팀 모 주무관의 통화결과 국비로 지하철을 건설할 경우 먼저 예산 확보를 한후 용역을 통해 타당성 평가를 하고 타당하다면 여러여건을 반영평가하는 게 선행되어야 한다고 밝혔으며, 만약 민자로 지하철 유치를 할 경우 예산 확보 및 불필요한 절차가 생략되므로, 민자유치가 된다는 가정을 한다면 가장 빠르다고 답변을 들었습니다.

항공정보 자료에 따르면 인천공항 종사자만 62,497명입니다. 인천공항 환승여객인수 2019년 약 720만명입니다. 인천공항 이용객수가 2019년 376만명입니다. 코로나로 인해 2019년 자료를 인용한 점 양해 바랍니다.

김해공항 이용객수가 2019년 16만4000명입니다. 가덕도 공항의 환승여객인수, 이용객수를 절반만 잡아도 500만명은 족히 됩니다.

관광객이 교통이 편리한 부산으로 가겠습니까?

교통지옥인 거제도로 오겠습니까?

판단은 현명하신 거제시민들께 맡기겠습니다!

거제시 공항순환지하철 2호선 착공소식만 뉴스에 나와도 거제시 재산 가치는 수직상승할 것이라 보며, 거제시 전체가 균형발전하는 좋은 밑거름이 되지 않을까 생각합니다.

1) 남부내륙철도

KTX 남부내륙철도는 조기착공과 함께 2027년에 적기 준공이 순조롭게 진행되고 있다고 한다.

거제시민의 오랜 숙원 사업으로 2014년 예비 타당성 조사 결과 당시에는 비용 대비 편익(B/C)이 낮아 사업이 좌초 위기였으나, 2019년 국가균형발전의 프로젝트의 하나로 남부내륙철도 사업의 예타면제가 확정되면서 거제와 서울을 2시간대로 연결하는 약 4조 8천억의 대형 국책사업으로 공사가 진행되고 있습니다.

향후 서울에서 ktx를 타고 관광오는 엄청난 관광객을 맞이하려면 반드시 지하철을 먼저 민간 자본을 통해 합동으로 신속히 개통해야 될것입니다. 그렇지 않으면 우리 거제는 거가대교의 뼈아픈 사례를 또다시 겪고 거제는 그냥 스쳐가는 동네로 교통지옥이 될 것이라 감히 장담합니다.

2)가덕도 신공항

가덕도 신공항 특별법이 2021년 2월 26일 국회 본회의를 통과했습니다. 이 특별법은 동남권 관문공항의 조속 건설을 위한 토대를 마련하였다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 거제의 길목인 가덕도에 공항이 건설되면, 거제는 육상으로는 KTX, 하늘로는 공항길이 열리므로 거제가 세계적인 관광도시인 국제도시로 엄청난 대 변화가 예상됩니다.

그동안 양대조선산업을 중심으로 산업구조가 이뤄졌다면, 이제는 IT, 반도체, 비메모리, 바이오, 제약, 소부재산업 등 비행기로 이동하는 부품소재 산업 발전도 확실히 기대가 됩니다.

강원도 속초를 예를 들면 서울에서 고속도로가 뚫리고 강릉까지 ktx가 개통되자 아파트가격이 무려 15억까지 치솟은 신문기사가 나올 정도로 폭등하였습니다.

3)대통령 당선인 거제시 공약

대통령당선인의 거제시공약으로 남부내륙철도 조기착공 및 가덕신공항 연장 공약이 되어 이미 1차선은 된다고 생각됩니다.

만약 1차선 만으로 공사가 진행되면 노선 문제로 또 다시 거제시는 양쪽으로 분열되는 모습이 불보듯 할 것이므로, 그래서 거제시 아파트가격 정상화 위원회 김승철 대표인 제가 감히 제안하는 바입니다.

지하철 1KM당 건설비용이 약500억-1000억 정도 든다고 합니다.

지하철 2호선 거리를 계산을 해보니 약10KM입니다.

공사비를 보수적으로 잡아도 1조원 정도 예상됩니다.

4)민자유치 방법 및 투자자문 결과

다음은 공사비 충원 관련하여 홍콩과 싱가포르에 자금유치를 전문으로 하시는 저의 지인이신 한국 최초 유일의 컨퍼런스 SHOC 신석재 대표님께 자문을 한 결과, 위에 언급된 국내 민간 자본이 성사되지 않을시, 홍콩 및 싱가폴의 유수한 투자자들 자금으로 사업유치를 성사 시킬수 있는 충분한 자금 충당이 가능하다는 답변을 들었습니다.

다음은 우리나라 민자사업의 예를 제시하고저 합니다.

1. 수익형 민자사업(BTO)

민간이 시설 건설을 하고 소유권을 정부에 이전하며, 시설의 운영권을 일정 기간동안 가지면서 수익을 모두 가져가는 방식이다. 건설(Build), 이전(Transfer), 운영(Operate)의 순서로 이루어진다고 해서 BTO라고 불린다. 주로 철도나 고속도로 등의 대형토목사업이 이런 방식으로 이루어진다.

민자 사업자의 투자 금액도 많을 뿐더러 상대적으로 운영 수입의 변동성이라는 변수가 있기에 정부나 지자체가 약속해줘야 할 민자사업자의 이윤이 가장 많다. 대표적인 민자사업 모델이지만, 가장 말이 많은 모델이기도 하다. 사업자 입장에서는 운영권을 전부 가진 만큼 자신들의 역량에 따라서 운영을 잘 해서 많은 수입을 낼 수도 있지만, 반대로 운영을 망쳐서 적자만 나게 되어도 그대로 받아들여야 한다.

운영 역시 사업시행자가 담당하는 BTO 사업 특성상 약속된 운영기간이 끝나도 정부가 운영권을 경쟁입찰 방식으로 선정한 민간 사업자에게 임대하면서 시설을 유지해갈 수 있다.

사례: 롯데월드 매직아일랜드, 서울랜드, 민자역사, 논산천안고속도로, 인천국제공항고속도로,신분당선, 부산김해경전철, 서울지하철 9호선(개화-신논현)

2. 임대형 민자사업(BTL)

민간이 시설을 건설하고 소유권을 정부에 이전하며, 운영권 또한 일정 기간동안 정부에 임대해주는 방식이다. 건설(Build), 이전(Transfer), 임대(Lease)의 순서로 이루어진다고 해서 BTL이라고 불린다.

주변에서 가장 많이 볼 수 있는 사례인데, 위 BTO와 비교하여 이용료 등 시설 자체만으로 수익이 나오기 힘든 곳에 이 방식을 쓴다.

BTO는 민자 사업자가 '운영 수익'을 챙기는 것이지만, BTL은 이와 달리 민자 사업자가 시설을 만들고 그 운영권을 국가나 지자체에 리스하는 형태로, 이자 수익을 챙기는 일종의 재무적 투자자 역할을 한다.

민자 사업자는 스스로 운영 역량을 갖출 필요가 없으며 시설의 흥망성쇠에 상관 없이 그대로 임대료만 받는 방식으로 안정적인 수익을 올릴 수 있다.

BTO와 비교하면 로우 리스크 로우 리턴인 셈이지만, BTO 사업에서 운영에 실패하거나 수익보장으로 인한 분쟁이 터진 사례가 하도 많다 보니 BTL을 꼭 로우 리턴이라고만 보기에는 어려운 것이 사실이다.

정부 입장에서는 요금 책정을 비롯한 운영을 자유롭게 할 수 있기에 장기적인 손해를 감수한다면 당장 요금을 낮출 수 있다. 요컨대, 정부가 시설을 민자사업자를 통해 할부로 구매하는 셈이다.

새거제신문  saegeoje99@hanmail.net

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