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카타르 LNG선 호재에 부동산 분쟁 잇따르나?부동산 가격 들썩이자 ‘계약금 배액배상’ 분쟁 발생

카타르發 LNG 운반선 100척 수주 소식에 조선업 부활을 기대하는 분위기가 고조되는 가운데 거제 부동산 가격까지 들썩이면서 부작용이 잇따르고 있다.

부동산업계에 따르면 ‘계약금 배액배상’과 관련한 분쟁이 늘고 있다는 것이다. 계약금 전액 또는 일부 금액이 오간 상황에서 매도인의 배액배상 여부나 매수인의 거래 지속 문제에 대한 상담이 많은 걸로 파악되고 있다.

이 같은 분쟁은, 침체돼 있던 조선업계에 ‘가뭄의 단비’가 된 LNG 운반선 100척 수주 소식이 불쏘시개가 됐다. 외지 투자자들이 급격히 늘어나면서 덩달아 배액배상 분쟁도 속출하는 양상이라고 한다.

이는 매도인과 매수인이 다른 지역에 거주할 경우 특히 두드러지는걸로 알려진다. 갑자기 투자자들이 몰려 매수 호가가 오르자 계약을 깨려는 매도인과 계약을 이행하려는 매수인의 갈등이 배액배상 다툼으로 이어지는 걸로 보인다.

민법에 따르면 매도인이 계약금을 받고 계약 파기를 원한다면 계약금의 2배를 물어야 계약 해지가 가능하다. 동법 565조는 ‘계약 당시 계약금, 보증금을 상대방에게 교부한 경우, 수령자는 그 배액을 상환해야만 매매계약을 해제할 수 있다’고 명시하고 있다.

이에 따라 갈등 회피를 위한 차선책도 강구된다. 일부 매수인(전세계약은 임차인)들은 계약파기를 당하지 않기 위해 계약금을 최대한 많이 책정해 내거나 중도금을 약속날짜보다 미리 입급하는 방법을 꾀한다고 한다. 이럴 경우 매도인(전세계약은 임대인)은 배액배상 부담이 커지는 탓에 계약을 철회하기 힘들어서다.

배액배상 기준과 관련, 명확히 해두는 것이 좋다. 계약금 또는 가계약금을 두고 갈등이 불거지기 때문이다. 일례로 수일 내 계약금 4000만 원을 넣기로 하고, 가계약금 400만 원 가량을 지급했다면 배액배상을 할 때 매도인은 가계약금 2배인 800만 원을 주려 하지만 매수인은 계약금 4000만 원의 2배인 8000만 원을 요구할 수 있다. 대법원 판결로도 근거가 있으나 하급심에선 다른 경우도 있는 만큼, 특약사항에 이를 명시해야 한다.

중도금을 우선 입금하는 것도 한 방법이다. 매매계약서 해제권 유보조항에 따르면 매수인이 집주인에게 중도금이나 잔금을 지급했거나, 지불이행에 착수했다면 매수인과 합의 없이 계약금 배액을 지불하는 것만으로 계약을 파기할 수 없다고 정하고 있다.

계약서 상에 중도금 논의가 없더라도 매수인이 중도금을 넣으면 계약이 성립된다. 대법원 판례에 따르면 계약서 특약사항에 ‘약정일 이전 중도금 지급을 금지한다’는 내용이 없다면 매수인이 지급 기일 이전에 중도금을 미리 송금한 경우에도 위약금에 의한 계약 해제는 인정되지 않는다. 역시 명확히 하기 위한 중도급 지급 관련 증빙을 해두는 것이 좋다.

다만 배액배상을 피하기 위해 계약금을 과도하게 많이 넣은 경우 소송에서 배액배상액이 감액될 가능성은 있다고 한다.

전의승 기자  zes2001@naver.com

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